מפלגת האזרחים הוותיקים

הנציגים שלך בכנסת

  • Facebook

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

מפלגת האזרחים הוותיקים 

הנציגים שלך בכנסת 

הורדת יוקר המחיה - דיור

מאת: סער עמית

 

מטרות התוכנית

 

לתוכנית שאפרט להלן ארבע מטרות עיקריות:

 

האחת, להפוך את השכירות בישראל לציבורית ולהוריד משמעותית את דמי השכירות.

 

השניה, להוריד את מחירי הדירות באופן משמעותי.

 

השלישית, להוזיל באופן משמעותי את המשכנתא ולהקל את התנאים לקבלת משכנתא.

 

הרביעית, להגן על זכויות השוכרים בדירות הפרטיות.

 

התוכנית תשפר, לשנים רבות מאד, את חייהם של האזרחים הוותיקים בישראל, את חייהם של ילדיהם ושל נכדיהם.

 

מבוא

 

שליש מאזרחי ישראל גרים כיום בשכירות ומשלמים את רוב הכנסתם (60% - 80%) לבעלי דירות פרטיות, במטרה להבטיח לעצמם קורת גג.

 

בעלי הדירות הפרטיות מעלים את דמי השכירות מדי שנה, במאות שקלים.

 

דמי השכירות הגבוהים מאד והמשכנתא החודשית הגבוהה (לרוכשי דירות) הם המרכיב העיקרי והמשמעותי ביותר ביוקר המחיה של האזרח בישראל.

 

ניתן, באמצעות תוכנית זו, להפוך את השכירות בישראל מפרטית לציבורית, לאפשר לשוכרים לחיות בשכירות ציבורית והוגנת, לשלם למדינה דמי שכירות סמליים (700 - 1,000) לחיות בדירות איכותיות ומתוחזקות היטב (על ידי המדינה) ולטווח ארוך מאד.

 

בכסף הרב שייחסך יוכל כל שוכר לחסוך (ולשפר את עתידו בטווח הארוך) ו/או להשקיע אותו באפיקים שיגדילו את הכנסתו ו/או להגדיל את הצריכה הפרטית ולשפר את איכות חייו.

 

יישום התוכנית יגרום לכך שרכישת דירה כבר לא תהיה כדאית, וכפועל יוצא יוריד משמעותית את הביקוש לדירות ואת מחירי הדירות.

יישום מרכיבים נוספים בתוכנית אף יגרום לכך שייבנו הרבה יותר דירות פרטיות, מלאי הדירות הפרטיות יגדל משמעותית, היצע הדירות יגדל ומחיריהן יירד, ואלה מבין השוכרים שכן יעדיפו לרכוש דירה, יוכלו לעשות כן בקלות ובתנאים נוחים והוגנים.

 

יישום מרכיבים נוספים בתוכנית יגרום להקטנה משמעותית של המשכנתא ולהקלת התנאים לקבלת משכנתא, וכפועל יוצא יאפשר להוריד את נטל המשכנתא ואת מספר השוכרים הגרים בשכירות.

 

יישום מרכיבים נוספים בתוכנית יאפשר להגן על זכויות השוכרים המתגוררים כיום בדירות פרטיות.

 

הסעיפים העיקריים של התוכנית

 

הפיכת השכירות בישראל לציבורית והורדה משמעותית של דמי השכירות

 

1.   המדינה תיבנה בכל שנה עשרות אלפי דירות חדשות, להשכרה בלבד, ברחבי הארץ,

      בשטחים ציבוריים קיימים ובשטחים פרטיים שתרכוש, תשכיר ותתחזק אותן בדמי

      שכירות סמליים (700 ש"ח לחודש לדירת שני חדרים, 1,000 ש"ח לחודש לדירת 3

      חדרים), הכוללים את תחזוקת הדירה (עמודים 5, 6).

 

2.   על מנת לשמור על מאגר גדול של דירות להשכרה, המדינה תפסיק את מכירת הדירות

      הציבוריות הקיימות, במחיר אפסי (עמודים 6, 7).

 

3.   עד לירידה טבעית של מחירי השכירות בדירות הפרטיות, המדינה תוריד את דמי

      השכירות בדירות הפרטיות, באמצעות מיסוי (עמודים 8 - 10).

 

הורדה משמעותית של מחירי הדירות

 

4.   הקטנת הביקוש לדירות פרטיות לרכישה (עמ' 10).

 

5.   המדינה תיבנה מחדש שכונות ישנות, ביוזמתה ובמימונה (עמודים 10, 11).

 

6.   הקבלנים הפרטיים יחויבו על ידי המדינה לבנות דירות קטנות (עמ' 12).

 

7.   אחוזי הבניה ומספר הקומות והדירות שניתן לבנות בכל בנין יוגדלו משמעותית (עמ' 12).

 

8.   קבלנים פרטיים שיבנו יותר דירות יקבלו הטבות מס (עמודים 12, 13).

 

9.   קבלנים פרטיים שיבנו דירות קטנות יקבלו הטבות מס (עמ' 13).

 

10.   המדינה תיתן פטור מארנונה לדירות חדשות שטרם נמכרו (עמ' 13).

 

11.   הקטנת הביקוש לדירות להשקעה באמצעות מיסוי (עמ' 14).

 

הקטנה משמעותית של המשכנתא והקלת התנאים לקבלת משכנתא

 

12.   מי שאין לו דירה יקבל משכנתא מלאה (100% ממחיר הדירה) ויוכל לרכוש דירה ללא

        הון עצמי ובערבות המדינה (עמודים 14, 15).

 

13.   המדינה תוריד משמעותית את הריבית על המשכנתאות (עד 1.5% לשנה) (עמ' 15, 16).

 

14.   המשכנתא תיפרס לתקופה של 50 שנה ואף יותר (עמודים 16, 17).

 

15.   המשכנתא תינתן בכל גיל (בכלל זה לאזרחים ותיקים שירצו לרכוש דירה) (עמ' 17).

 

16.   המשכנתא תיחשב כהוצאה מוכרת ופטורה ממס (עמודים 17, 18).

 

17.   המשכנתא תכלול את כלל הוצאות הרוכש (עמ' 18).

 

18.   המדינה תקל את התנאים לקבלת המשכנתא (עמודים 18, 19).

 

19.   המשכנתא תותאם לתנאים משתנים ולגובה הפנסיה (עמ' 19).

 

20.   גביית חוב משכנתא תעשה על ידי המדינה ולא על ידי הבנקים ובאופן הוגן ומתחשב

        (עמודים 19, 20).

 

21.   משכנתא תיפרס מחדש ללא עלות (עמודים 20, 21).

 

22.   הקמת רשות ממשלתית למשכנתאות (עמ' 21).

 

הגנה על זכויות השוכרים בדירות פרטיות

 

23.   דירות פרטיות יושכרו לטווח ארוך ובמחיר קבוע (עמ' 21).

 

24.   דמי השכירות בדירות הפרטיות יוצמדו למדד המחירים לצרכן (עמ' 22).

 

25.   בעל דירה פרטית לא יהיה רשאי לפנות מהדירה דייר שמשלם דמי שכירות (עמ' 22).

 

26.   בעל דירה פרטית יהיה חייב לתחזק את הדירה ברמה טובה, על חשבונו

        (עמודים 22, 23).

 

התוכנית המלאה

 

רקע

 

מקום מגורים ראוי הינו צורך בסיסי ביותר של האדם.

 

שליש מאזרחי ישראל (2.7 מיליון אזרחים) בכל הגילאים ומכל השכבות, צעירים, סטודנטים, אזרחים ותיקים, גברים גרושים ועוד, אינם בעלי דירה ונאלצים להתגורר בשכירות, לעיתים שנים רבות.

 

רוב השוכרים היו מתגוררים בכבוד בדירות קטנות.

 

במצב שבו דמי השכירות גבוהים מאד, רוב השוכרים היו מעדיפים לרכוש דירה ולהתגורר בדירה בבעלותם.

 

בישראל יש כ - 200,000 יחידים ומשפחות, חסרי אמצעים, הזכאים לדיור ציבורי (דירה בבעלות המדינה המושכרת בדמי שכירות סמליים למעוטי יכולת), אך הן אינם מקבלים דיור ציבורי, עקב מחסור אדיר בדירות ציבוריות.

 

רוב הזכאים לדיור ציבורי שאינם מקבלים דיור ציבורי נאלצים לשכור דירות פרטיות והמדינה נאלצת לממן שכירות זו בסכום משמעותי מדי חודש.

 

לחלק קטן מהזכאים לדיור ציבורי אין אמצעים לשכור דירה פרטית והם מתגוררים באוהלים, בגנים ופארקים ציבוריים.

 

ממשלת ישראל הפסיקה לבנות דיור ציבורי לפני שנים רבות ולא בנתה מעולם דירות המיועדות להשכרה לכלל האזרחים.

 

קיים מחסור גדול בדירות פרטיות להשכרה וישראלים רבים בעלי הון מנצלים זאת ורוכשים דירות במטרה להשכירם בדמי שכירות גבוהים מאד.

 

רבים מבעלי הדירות השכורות שבבעלות פרטית מנצלים את המציאות הקשה ואת מצוקת השוכרים על מנת לגבות מהשוכרים דמי שכירות גבוהים מאד, המתייקרים כל שנה.

 

רבים מבעלי הדירות הפרטיות מחלקים (בניגוד לחוק) דירה רגילה למספר דירות קטנטנות (דירה מחולקת) וכך גובים על אותה דירה דמי שכירות כפולים ומשולשים !

 

על מנת לחסוך בהוצאות ולהגדיל עוד יותר את הרווחים הגבוהים שלהם מדמי השכירות, חלק מבעלי הדירות מתחזקים את הדירות ברמה נמוכה מאד או שמטילים את עלות אחזקת הדירה על השוכר.

 

כל ישראלי שעובד קשה למחייתו נדרש לשלם מיסים שונים על הכנסתו, אפילו אם היא נמוכה. לעומת זאת, רוב בעלי הדירות השכורות שמרוויחים הון רב מבלי לעבוד, אינם משלמים מס על הכנסתם הגבוהה מדמי שכירות או שהם משלמים מס נמוך מאד. המדינה אינה מנסה אפילו לפקח על הכנסות אלה ורובן אינן מדווחות.

 

ישראלי הגר בשכירות ורוצה לרכוש דירה למגוריו, נדרש להחזיק בהון עצמי של מאות אלפי שקלים, כתנאי לקבלת משכנתא.

 

בנק ישראל והבנקים המסחריים יצרו תנאים נוספים המקשים מאד על קבלת משכנתא.

 

רוב הישראלים המשלמים משכנתא משלמים תשלום חודשי גבוה, המהווה חלק נכבד מהכנסתם החודשית.

 

כתוצאה מכל אלה, רוב הישראלים הגרים בשכירות נאלצים לשלם את רוב הכנסתם רק על מגורים, וחלקם גרים בדירות קטנות מאד, שאינן מתוחזקות באופן ראוי וחלקן אינן ראויות כלל למגורים.

 

לרוב השוכרים אין כמעט זכויות והם נתונים לחסדיו של בעל הדירה הפרטית.

 

השוכרים האלה הם אנחנו, ילדינו, הורינו, בני משפחתנו או חברינו, ומדינת ישראל חייבת להבטיח לנו את האפשרות למגורים נוחים, במחיר סביר והוגן.

 

לנו, מפלגת האזרחים הוותיקים, הכוללת פעילים חברתיים עם ניסיון מוכח ורב שנים, יש תוכנית פשוטה, שתוריד את דמי השכירות באופן משמעותי, תוריד את מחירי הדירות באופן משמעותי, תוזיל משמעותית את המשכנתא החודשית ותקל משמעותית את התנאים לקבלתה, תגן על זכויות השוכרים וכתוצאה מכך תשפר משמעותית את חייהם של מיליוני ישראלים הגרים בשכירות ושל אלה המשלמים משכנתא ושל בני משפחותיהם.

 

התוכנית מורכבת מפעולות שונות שאותן ניתן לבצע במקביל, כשכל פעולה שתבוצע תשפיע לטובה על חייהם של השוכרים ושל משלמי המשכנתא בישראל.

 

הבטחת דיור ראוי לשליש מאזרחי ישראל הגרים בשכירות, במחיר סביר והוגן, חייבת להיות מטרה ממשלתית ראויה בהרבה ממטרות אחרות, שעליהן מוציאה כיום המדינה כסף רב.

 

מטרה זו ראויה וחשובה לכלל אזרחי ישראל הרבה יותר מתוכניות שונות שהוצגו עד היום (כגון תוכנית לפיד לאפס אחוז מע"מ לדירות חדשות למספר מצומצם מאד של אזרחים מועדפים, הנמנים על קהל בוחריו) או תוכנית "מחיר מטרה", שלא הוזילה את מחירי הדירות או הוזילה אותם באופן מינורי, תוכניות מסובכות שלא שיפרו כלל את מצבם של שוכרי הדירות ושל משלמי המשכנתא בישראל.

 

בניגוד לישראל, בארצות שונות ומפותחות בעולם, כמו ארה"ב למשל, אזרחים רבים חיים את רוב חייהם בדירה שכורה אחת ומשלמים דמי שכירות נמוכים, המהווים חלק קטן מההכנסה שלהם, וכך ניתן לעשות גם בישראל.

 

כשנהיה בכנסת נגרום לכך שתוכנית "שכירות בכבוד", על מרכיביה השונים, תהפוך ליעד לאומי בעדיפות גבוהה.

 

זה תלוי רק בנו.

 

הורדה משמעותית של דמי השכירות

 

דמי השכירות הגבוהים בישראל הם בעיקר תוצאה של ביקוש גבוה מאד לדירות שכורות לעומת היצע קטן של דירות להשכרה.

 

כשהביקוש עולה על ההיצע, המחיר עולה.

 

על מנת להוריד משמעותית את דמי השכירות בישראל, יש לבצע פעולות שונות, הן להגדלה משמעותית של מספר הדירות להשכרה, כך שההיצע יעלה על הביקוש, ובאופן משמעותי, והן להורדה ישירה של דמי השכירות בדירות הפרטיות.

 

המדינה תיבנה בכל שנה עשרות אלפי דירות חדשות, להשכרה בלבד, ברחבי הארץ, בשטחים ציבוריים קיימים ובשטחים פרטיים שתרכוש, תשכיר ותתחזק אותן בדמי שכירות סמליים (700 ש"ח לחודש לדירת שני חדרים, 1,000 ש"ח לחודש לדירת 3 חדרים), הכוללים את תחזוקת הדירה.

 

הדירות הציבוריות שייבנו יושכרו לכלל האזרחים (ולא רק למעוטי היכולת), עד שיווצר מאגר ענק של דירות ציבוריות להשכרה, שיאפשר לכל ישראלי שרוצה בכך לגור בשכירות, בדמי שכירות נמוכים, כל חייו.

 

המדינה תיבנה את הדירות בעצמה, באמצעות קבלנים מטעמה, והדירות יישארו תמיד בבעלות המדינה (להבדיל מרעיונות ישנים של אחרים, לבניית דירות באמצעות קבלנים פרטיים, שיוכלו למכור את הדירות כעבור מספר שנים ואז דירות אלה ייגרעו ממאגר הדירות להשכרה ויושכרו בדמי שכירות גבוהים).

 

המדינה תיבנה את הדירות בכל מקום במדינה אך בעיקר באזורי הביקוש, על קרקעות המדינה, הזמינות בכל אזור בארץ. על מנת להגדיל את מאגר הקרקעות המיועדות לשכירות ציבורית, המדינה תרכוש קרקעות פרטיות.

 

באזורי הביקוש, כגון תל-אביב וערי גוש דן, יש קרקעות ציבוריות פנויות רבות, בכל מקום, עליהן ניתן לבנות מאות אלפי דירות להשכרה.

 

לשם המחשה, במרכז תל אביב, כמה עשרות מטרים מרחוב שינקין, בפינת הרחובות יהודה הלוי ולינקולן, אזור מבוקש מאד שיש בו מאות דירות פרטיות להשכרה, המושכרות בדמי שכירות גבוהים מאד, יש שטח ציבורי גדול שעליו מעט מבנים קטנים עם מעט משרדים של מרכז מיפוי ישראל. ניתן להעביר את מעט המשרדים הפועלים שם למבנה ממשלתי אחר ובשטח הגדול שיתפנה לבנות כמה מגדלי דירות עם מאות דירות קטנות ואיכותיות להשכרה, במיקום הכי מבוקש בתל-אביב.

 

העלות שתשלם המדינה על בניית דירות ציבוריות להשכרה תהיה נמוכה משמעותית מעלות הבניה לקבלן פרטי, מכמה סיבות: הקרקע שייכת למדינה, המדינה אינה גובה מיסים מעצמה ובעיקר - להבדיל מקבלן פרטי, הפועל למטרת רווח עצום, המדינה אינה צריכה להרוויח כסף מאזרחיה אלא לכל היותר לכסות חלק מעלות הבניה.

 

הכספים שהמדינה תשקיע בבניית הדירות הציבוריות להשכרה יוחזרו לה ברובם לבסוף משלושה מקורות עיקריים:

 

האחד, דמי השכירות הנמוכים שהמדינה תיגבה מהשוכרים יעלו על עלות אחזקת הבנינים והדירות וההפרש יחזיר חלק מעלות הבניה.

 

השני, כיום מוציא שוכר הגר בדירה פרטית את רוב כספו על דמי השכירות ועל הוצאות המגורים השוטפות, ונשאר לו מעט כסף למחיה ולצריכה. כאשר אותו שוכר יעבור להתגורר בדירה ציבורית ודמי השכירות שישלם ירדו משמעותית ויהוו כ - 20% בלבד מדמי השכירות שהוא משלם כיום, לאותו שוכר יישאר הרבה יותר כסף פנוי למחייתו, לחיסכון, להשקעה או לצריכה, ואת רוב הסכום הפנוי, של אלפי שקלים בחודש, יוציא השוכר על צריכה, שעליה גובה המדינה מיסים שונים, וכך חלק ניכר מהכספים יחזרו לקופת המדינה (כמיסים) ויאפשרו לממן בניית דירות ציבוריות נוספות להשכרה.

 

השלישי, הרבה יותר דירות ציבוריות להשכרה משמעו הרבה יותר ארנונה לעיריות ולרשויות המקומיות. כיום נאלצת המדינה לממן חלק ניכר מההוצאות השוטפות של העיריות ושל הרשויות המקומיות, שרובן נמצאות בגירעון, ואם הארנונה שאותן עיריות ורשויות תיגדל משמעותית, המשמעות תהיה חיסכון משמעותי של מאות מיליוני שקלים בשנה למדינה.

 

הדירות הציבוריות יושכרו בדמי שכירות נמוכים, לכלל האזרחים

 

בניגוד לבעלי דירות פרטיות, הפועלים למטרת רווח גבוה ככל האפשר, המדינה אינה פועלת למטרת רווח אלא למטרת כיסוי חלק מההוצאות, ולכן דמי השכירות בדירות הציבוריות יהיו נמוכים:

 

עד 700 ש"ח לחודש לדירת 2 חדרים, לכלל האזרחים.

 

עד 1,000 ש"ח לחודש לדירת 3 חדרים, לכלל האזרחים.

 

דמי שכירות סמליים (עד 150 - 200 ש"ח) לדירות 2 ו - 3 חדרים לאזרחים מעוטי יכולת הזכאים לדיור ציבורי.

 

שוכר, שדמי השכירות שלו ירדו באלפי שקלים לחודש ויהוו חלק קטן ולא משמעותי מהכנסתו החודשית, יוכל להתחיל לחיות בכבוד ואם ירצה בכך, אף יוכל לחסוך כסף לרכישת דירה או להשקיע את כספו ולהגדיל את הכנסתו.

 

המדינה תתחזק את הדירות הציבוריות באופן שוטף וברמה טובה

 

כבעלת הדירות להשכרה, המדינה תתחזק את הדירות באופן שוטף וברמה טובה.

 

לכל בנין של דירות ציבוריות להשכרה יהיה אב בית, שיהיה אחראי לתחזוקת הבנין ולשמירה על רכוש המדינה.

 

המדינה לא תיגבה מהדיירים בשכירות את עלות האחזקה, ואלה ייכללו בדמי השכירות, למעט כמובן במקרים שבהם הדייר עשה בדירה שימוש שאינו רגיל וסביר וגרם נזק.

 

תחזוקת הדירות הציבוריות על ידי המדינה, כחלק מדמי שכירות נמוכים, תבטיח שהשוכרים בישראל יגורו בדירות המתוחזקות ברמה נאותה.

 

המדינה תפסיק את מכירת הדירות הציבוריות הקיימות במחיר אפסי

 

עד שהמדינה תשלים את בניית הדירות הציבוריות הראשונות להשכרה לכלל האזרחים, על המדינה להבטיח שמאגר הדירות הציבוריות המשמשות כיום למגוריהם של חסרי אמצעים, יישאר גדול ככל האפשר.

 

אם לחסרי האמצעים אין דירה ציבורית להתגורר בה, הם נאלצים לשכור דירה פרטית, מגדילים בכך את הביקוש לדירות פרטיות להשכרה וכתוצאה מכך דמי השכירות עולים.

 

המדינה נאלצת לממן חלק מדמי השכירות הגבוהים לבעלי הדירות הפרטיות.

 

על מנת לשמור על מאגר גדול של דירות ציבוריות להשכרה, המדינה תפסיק את מכירת הדירות הציבוריות הקיימות במחיר אפסי.

 

בישראל יש מאות אלפי אזרחים, המוגדרים כחסרי אמצעים ומתגוררים בדירות ציבוריות, שחלקן מנוהלות על ידי חברות ציבוריות כגון "עמידר" ו"חלמיש".

 

חלק מהאזרחים המתגוררים בדירות אלה גרים בהן שנים רבות ומשלמים דמי שכירות נמוכים מאד (כ - 200 ש"ח לחודש).

 

בנוסף, המדינה מתחזקת את הדירות הציבוריות על חשבונה.

 

בשנת 1998 נחקק חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט-1998, שאיפשר לכל דייר המתגורר בדירה ציבורית מעל 5 שנים, או לקרוב שלו, לרכוש את הדירה במחיר אפסי.

 

מאחר ולרוב הדיירים בדירות הציבוריות אין אפילו את הסכום האפסי והסמלי שהמדינה דורשת מהם, מי שבפועל רכש את הדירות הציבוריות היו ילדיהם או קרוביהם של אותם דיירים, כאלה שיש להם אמצעים, וכך נתנה ונותנת המדינה, כמעט במתנה, דירות ציבוריות לבעלי אמצעים.

 

בתקופה מסוימת החוק הוקפא וחלוקת הדירות הופסקה.

 

בתחילת שנת 2013 הופשר החוק וחודשה חלוקת הדירות הציבוריות כמעט בחינם לבעלי האמצעים.

 

גם כיום, מאחר והדיירים שגרים בדירות אלה הינם בדרך כלל חסרי אמצעים, ואין להם את היכולת לרכוש את הדירה, אפילו תמורת 10% משוויה, מי שבפועל מממן את הרכישה הם בני משפחתם, שלהם יש אמצעים, והם רוכשים את הדירה עבורם ומרוויחים דירות ציבוריות במחיר אפסי.

 

כתוצאה מכך נגרמות שתי תופעות שליליות ביותר:

 

האחת, מספר הדירות הציבוריות הולך וקטן עם השנים (במקום לגדול) ונוצר תור עצום של מאות אלפי אזרחים ומשפחות, חסרי אמצעים, הזכאים לקבל דיור ציבורי אך אינם יכולים לקבלו, בגלל שרק כמות מאד קטנה של דירות מתפנה. ההמתנה לדירה ציבורית נמשכת שנים, ובינתיים אותן משפחות נאלצות לשכור דירות פרטיות ובכך מגדילות משמעותית את הביקוש לדירות פרטיות וגורמות לעליה משמעותית של דמי השכירות.

 

השניה, המדינה נותנת כמעט במתנה דירות, לאלה שאינם חסרי אמצעים, במקום לאפשר למשפחות ויחידים חסרי אמצעים לגור בדירות שמתפנות.

 

עקב כך נוצר מצב בלתי נסבל של אזרחים חסרי אמצעים, שזכאים לדיור ציבורי אך אין דירות עבורם, אין להם כסף לשכור דירה פרטית ולכן הם נאלצים להתגורר באוהלים בערים השונות.

 

במקום להגדיל את מאגר הדירות הציבוריות להשכרה, המושכרות במחיר נמוך, המדינה, במדיניות חסרת היגיון, מקטינה את המאגר ועקב כך גורמת להגדלת הביקוש לדירות פרטיות המושכרות במחיר גבוה מאד.

 

לכן, על מנת לשמור על מאגר גדול של דירות ציבוריות להשכרה, המדינה תפסיק לחלוטין את מכירת הדירות הציבוריות הקיימות במחיר אפסי.

 

דייר שגר בדירה ציבורית ימשיך להתגורר בה (כל עוד הוא מוגדר כזכאי לדיור ציבורי) אך לא יוכל עוד לרכשה במחיר אפסי ולהעבירה לבעלות בן משפחתו.

 

רק מי שזכאי על פי נתוניו האישיים להתגורר בדירה ציבורית, יוכל לעשות כן.

 

כשהדירה תתפנה, מכל סיבה שהיא, דייר זכאי אחר יוכל לעבור להתגורר בה.

 

המדינה תוריד את דמי השכירות בדירות הפרטיות באמצעות מיסוי

 

מוצרים ושירותים רבים בישראל, כגון: לחם, ביצים, נסיעה במונית או באוטובוס, חשמל, מים, ארנונה וכו', נמצאים בפיקוח של המדינה, המדינה קובעת את מחירם ולא ניתן להעלות את מחירם, ללא קבלת היתר מהמדינה.

 

דמי השכירות בישראל עלו בעשור האחרון באופן חד, לרמה מטורפת, שאינה תואמת את תנאי השוק ואת קצב עליית המדד והשכר.

 

דמי השכירות עלו וממשיכים לעלות, רק מכיוון שבעלי הדירות הפרטיות יכולים להעלות את דמי השכירות ואף אחד לא מנסה למנוע זאת מהם.

 

מספר הדירות הפרטיות העומדות להשכרה קטן ממספר האנשים הרוצים לשכור דירה, ורוב בעלי הדירות הפרטיות פשוט מנצלים את הביקוש הרב ואת מצוקתם של השוכרים, ומעלים את דמי השכירות כל הזמן.

 

בעלי הדירות משלמים מס אפסי על דמי השכירות הגבוהים שהם גובים.

 

ניתן ורצוי היה להטיל פיקוח על דמי השכירות בדירות הפרטיות, למנוע מבעלי הדירות הפרטיות לגבות דמי שכירות גבוהים ולמנוע מהם להעלות את דמי השכירות מדי שנה, אך אלה המחזיקים בגישה קפיטליסטית חזירית, שלפיה כל אזרח צריך לדאוג לעצמו ולמדינה אין אחריות כלשהי כלפיו, רואים בכך התערבות מוגזמת בשוק החופשי.

 

כאשר ראש הממשלה, השרים הבכירים והפקידים הבכירים וקובעי המדיניות במשרד האוצר הם אנשים מבוססים, שהם ובני משפחותיהם אינם מתגוררים בשכירות, אינם מבינים את מצוקת השוכרים ואינם מזדהים איתה, הסיכוי להטלת פיקוח על דמי השכירות בדירות הפרטיות הינו נמוך.

 

מאידך, ניתן "לעודד" את בעלי הדירות הפרטיות להוריד את דמי השכירות באמצעות מיסוי.

 

כיום קיימים אפליה וחוסר צדק משווע בין בעלי הדירות הפרטיות לבין מי שעובד קשה למחייתו.

 

על פי מסלולים שונים שמשרד האוצר גיבש ומיישם, דמי שכירות עד לסכום של 5,000 ש"ח בחודש פטורים למעשה ממס. על דמי שכירות מעל לסכום זה מוטל מס נמוך מאד.

 

כך, מי שעובד קשה כל החודש ומשתכר 5,000 ש"ח לחודש, ישלם מס הכנסה, ביטוח לאומי ומס בריאות בסכום של מאות שקלים בחודש ואילו בעל דירה פרטית להשכרה, שמרוויח דמי שכירות של 5,000 ש"ח לחודש מבלי לעבוד, לא ישלם דבר.

 

בדמי שכירות הגבוהים מ - 5,000 ש"ח בחודש ישלם העובד סכומי מס הכנסה, ביטוח לאומי ומס בריאות שיעלו בהדרגה, ואילו בעל הדירה הפרטית ישלם חלק מזערי מדמי השכירות למס הכנסה.

 

אפליה ועיוות זה חייבים להיפסק. המס על הכנסה מעבודה צריך להיות נמוך יותר ממס על הכנסה פסיבית כמו דמי שכירות, אך מאחר ותוכנית זו אינה עוסקת בהורדת מס ההכנסה על עבודה, לא אתייחס לכך.

 

על מנת לגרום לבעלי הדירות הפרטיות להוריד את דמי השכירות, לרמה שהמדינה תיראה כראויה, יש להטיל עליהם מס הכנסה מדורג, שיגרום לכך שיגבו מהשוכרים דמי שכירות סבירים.

 

למדינה יש כלים לקבוע את דמי השכירות הראויים בדירות פרטיות, בדיוק כפי שהיא קובעת את מחיריהם של מוצרים ושירותים חיוניים אחרים.

 

לשם המחשה, לפני כעשור, לפני שהתחילה העליה המטורפת והלא מוצדקת בדמי השכירות, דמי השכירות לדירת 3 חדרים היו 700 דולר לערך (2,500 ש"ח לערך לפי שער הדולר כיום). זהו סכום סביר לדירת 3 חדרים פרטית, לעומת דמי שכירות של 4,500 ש"ח ומעלה שבעלי הדירות גובים כיום עבור אותה דירה בדיוק.

 

על מנת למנוע מצב שבו בעל הדירה הפרטית יעלה את דמי השכירות בגובה המס שיוטל עליו, על המדינה לקבוע מנגנון מיסוי מדורג, שיבטיח שבעל הדירה ייגבה את דמי השכירות הראויים ולא יגלגלם אל השוכר.

 

אם המדינה תיקבע כי דמי השכירות הסבירים לדירה פרטית הינם 2,500 ש"ח, המדינה תיקבע בחוק כי בעל דירה שייגבה מהשוכר סכום זה, יהיה פטור ממס הכנסה.

 

מאידך, מעבר לסכום זה יוטל מס הכנסה גבוה מאד על כל דמי השכירות (ולא רק על החלק שמעל 2,500 ש"ח), שישאיר בידי בעל הדירה סכום נמוך מ - 2,500 ש"ח.

 

ככל שבעל הדירה יעלה את דמי השכירות שהוא גובה מהשוכר, מעל לרף שנקבע, ובכך יגרום נזק גדול יותר לשוכר, אחוז המס יעלה וישאיר בידיו פחות כסף.

 

לשם המחשה, בעל דירה שייגבה מהשוכר דמי שכירות של 2,700 ש"ח, כלומר 200 ש"ח יותר מדמי השכירות הסבירים, ישלם על כל הסכום מס של 20% ויישאר עם 2,160 ש"ח בלבד (לעומת 2,500 ש"ח, אם היה גובה מהשוכר 2,500 ש"ח).

 

בעל דירה שייגבה מהשוכר דמי שכירות של 4,000 ש"ח, כלומר 1,500 ש"ח יותר מדמי השכירות הסבירים, ישלם על כל הסכום מס של 50% ויישאר עם 2,000 ש"ח בלבד.

 

בעל דירה שייגבה מהשוכר דמי שכירות של 4,500 ש"ח, כלומר 2,000 ש"ח יותר מדמי השכירות הסבירים, ישלם על כל הסכום מס של 60% ויישאר עם 1,800 ש"ח בלבד.

 

וכן הלאה.

 

בדרך זו לא יהיה כדאי לבעלי הדירות הפרטיות לגבות את דמי השכירות הגבוהים והלא הגיוניים שהם גובים כיום, ואם יתעקשו לעשות כן, הם יישארו עם פחות כסף והמס שייגבה על ידי המדינה יוכל לשמש לבניית עוד ועוד דירות ציבוריות להשכרה, שיורידו את דמי השכירות בדירות הפרטיות באופן תלול.

 

ניתן להניח כי רוב בעלי הדירות הפרטיות יבינו כי התקופה שבה יכלו לגבות דמי שכירות גבוהים ולא הגיוניים, הסתיימה, ויגבו את דמי השכירות הסבירים שייקבעו על ידי המדינה.

 

לאחר שהמדינה תיבנה כל שנה עשרות אלפי דירות ציבוריות להשכרה, לכלל הציבור, הביקוש לדירות שכורות פרטיות ירד ממילא משמעותית, ואיתו דמי השכירות בדירות הפרטיות, ולא יהיה עוד צורך במיסוי זה.

 

או אז יהיה צורך להשוות בין המס המוטל על עבודה לבין המס המוטל על הכנסה פסיבית כמו דמי שכירות, על מנת שלא תהיה עוד אפליה לרעת העובדים.   

 

יהיו בעלי דירות שיטענו כי הם משלמים את המשכנתא על הדירה באמצעות דמי השכירות, ואם המדינה תכריח אותם להקטין את דמי השכירות, משמעותית, יווצר פער שלילי בין סכום המשכנתא שהם משלמים לדמי השכירות והם יינזקו כלכלית.

 

הפתרון לאותם בעלי דירות הוא פשוט: אותם בעלי דירות, שרכשו דירות להשקעה ולהשכרה פרטית, ותיכננו לממן את רכישתן באמצעות דמי שכירות גבוהים שייגבו מהשוכרים, יוכלו למכור אותן, לסלק את המשכנתא ולהישאר עם יתרה כספית, וכך תיווצר תופעה חיובית, שבה דירות פרטיות רבות יימכרו והדבר יוזיל את מחירי הדירות הפרטיות למכירה.

 

הורדה משמעותית של מחירי הדירות

 

הקטנת הביקוש לדירות פרטיות לרכישה

 

מחירי הדירות לרכישה הם תוצאה של ביקוש לדירות והיצע הדירות למכירה.

 

השכרת דירה בדמי שכירות גבוהים מאד הפכה למקור הכנסה קל ונוח והרבה ישראלים קונים דירות להשקעה, במטרה להשכיר אותם לאלה שאין להם אפשרות לרכוש דירה. עובדה זו מגדילה מאד את הביקוש וגורמת לעליית מחירי הדירות.

 

ל - 7% לערך מאזרחי ישראל יש יותר מדירה אחת (לחלקם שתיים, שלוש ויותר דירות).

 

בניית עשרות אלפי דירות להשכרה ציבורית מדי שנה, תגרום לירידה תלולה בביקוש לדירות פרטיות להשכרה ובדמי השכירות באזור זה.

 

ירידה משמעותית בביקוש לשכירות פרטית יהפוך (עבור בעלי הדירות) את השכרת הדירות הפרטיות ללא כדאית. רבים מבעלי הדירות הפרטיות להשקעה, יימכרו אותן, וכתוצאה מכך היצע הדירות יגדל משמעותית. היצע גדול יותר של דירות יוריד משמעותית את מחירן.

 

כאשר התוכנית שלנו להוזלה משמעותית של המשכנתא החודשית ולהקלת התנאים לקבלת משכנתא, תתממש, רוב השוכרים בישראל יוכלו לרכוש דירה, אך ספק אם ירצו בכך.

 

על מנת להוריד עוד יותר את מחירי הדירות, יש לבצע פעולות שונות שיגדילו משמעותית את כמות הדירות הנבנות וכפועל יוצא את ההיצע.

 

המדינה תיבנה מחדש שכונות ישנות, ביוזמתה ובמימונה

 

כיום, שכונות שלמות רבות בערים השונות הן ישנות מאד ובנויות מבנינים ישנים בני שתיים או שלוש קומות, שחלקם מכונים בניני "רכבת" (בנין ישן ומאורך עם מספר כניסות).

 

בנינים אלה נבנו בשנות החמישים והשישים ובדרך כלל מתגוררים בהם אזרחים מהשכבות החלשות, בדירות קטנות ומוזנחות.

 

חלק מהשכונות הישנות ממוקמות במרכזי הערים ובמקומות מאד מבוקשים.

 

למשל, חלק לא קטן משכונות תל-אביב, בצפון ובדרום, בנויות מבנינים ישנים מאד ונמוכים.

 

האנשים המתגוררים בבנינים אלה סובלים מרמת חיים נמוכה ומפיתוח סביבתי מינימלי.

 

יש קבלנים פרטיים שיוזמים מעת לעת רכישה של בנינים ישנים שכאלה, הריסתם ובנייתם מחדש, אך מדובר באחוז מזערי מכלל הבנינים הישנים והתהליך אורך שנים רבות.

 

במסגרת אותו פרויקט מקבל בעל הדירה הישנה דירה חדשה באותו בנין.

 

דרך נוספת להגדלה קטנה של מספר הדירות בבנין היא הפרויקט להרחבת בנינים ישנים קיימים (תמ"א 38/1). במסגרת פרויקט זה בעל דירה ישנה מאד זוכה להרחבת דירתו, לשיפוץ הבנין ולעיתים גם לשיפוץ דירתו.

 

אחד הגורמים לכך שרק מעט מאד בנינים ישנים נהרסים ונבנים מחדש הוא החובה של היזם לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות בבנין הישן, כתנאי להריסתו ובנייתו מחדש.

 

גורם נוסף הוא העלות הגבוהה של הריסה ובניה מחדש, ופינוי זמני של הדיירים למגורים זמניים, עלות שמעט מאד קבלנים פרטיים יכולים לעמוד בה.

 

התוצאה היא ששטחים גדולים מאד בערים השונות בישראל בנויים בבניה ישנה, נמוכה ומוזנחת, מעט תושבים מתגוררים בשטחים אלה במעט דירות.

 

קרקע היא המשאב המצומצם ביותר וניצול הקרקע בשכונות אלה נמוך ביותר.

 

כפי שציינתי קודם, על מנת להגדיל משמעותית את כמות הדירות הנמכרות בישראל ובכך להוריד משמעותית את מחירי הדירות, יש לבנות הרבה יותר דירות.

 

אחת הדרכים לכך היא הריסה ובניה מחדש של בנינים ישנים ושל שכונות ישנות שלמות, בערים השונות.

 

על מנת שתהליך שכזה ייעשה במהירות וביעילות, המדינה היא שתיזום את הריסתן ובנייתן מחדש של שכונות ישנות.

 

המדינה תרכוש את השטח של אותם בנינים ושל שכונות שלמות באמצעות שינוי החוק הקיים, שישונה כחלק ממדיניות לאומית להוזלת מחירי הדירות ולהוזלת דמי השכירות, תיתן לכל בעל דירה ישנה דירה חדשה ומרווחת יותר במקום אחר (דירה מהדירות שהיא תיבנה ותמכור במחירי עלות) ועל השטח שיתפנה תיבנה (באמצעות קבלנים ציבוריים מטעמה) בנינים חדשים, גבוהים ומודרניים, עם דירות רבות, שגם אותן תמכור ברווח סביר ובמחיר נמוך יותר בהרבה ממחירי קבלן.

 

בדרך זו התמורה שיפיק בעל הדירה הישנה תהיה טובה הרבה יותר מאשר לפי האפשרויות הקיימות כיום וזכות הקניין שלו תישמר ואף תשתפר משמעותית.

 

אין שום היגיון שאדם המתגורר בדירה קטנה בבנין ישן ומוזנח ימנע משאר בעלי הדירות באותו בנין ובאותה שכונה לשפר את חייהם ולהתגורר בדירות חדשות, גדולות ומרווחות יותר, בסביבה שתיזכה לפיתוח ותשתיות חדשות לחלוטין.

 

אין  סיבה שבעל דירה אחת בבנין ישן ומוזנח ימנע את ניצול הקרקע לבניית בנין דירות גבוה וחדש, שבו יהיו הרבה יותר דירות, וימנע בכך את הוזלת כלל הדירות ואת מתן האפשרות לאנשים שאין בבעלותם דירה, לרכוש דירה ולהתגורר בדירה בבעלותם.

 

אין  סיבה שבעל דירה אחת בבנין ישן ומוזנח ימנע ממדינת ישראל להגשים פרויקט לאומי להורדת מחירי הדירות בישראל.

 

התוצאה תהיה מהפכנית: אזורים שלמים ברחבי הערים בישראל יהפכו משכונות עוני לשכונות חדשות, עם בניני מגורים חדישים, בסביבת מגורים חדשה ואיכותית.

 

הדיירים שמתגוררים כיום בדירות קטנות ומוזנחות, בסביבה מוזנחת, יתגוררו בדירות גדולות ומרווחות יותר, בסביבת מגורים חדשה לחלוטין.

 

גם העיריות והרשויות המקומיות יזכו לרווח כספי גדול, שכן יותר דירות בכל בנין ובכל שכונה משמען הרבה יותר ארנונה, ויותר ארנונה משמעה עיר או ישוב מבוססים יותר ואיכות חיים טובה יותר לכלל התושבים באותו ישוב.

 

ובעיקר: ככל שיהיו הרבה יותר דירות באזורים מבוקשים, מחיר הדירות בכל האזור יירד משמעותית ומי שירצה בכך, יוכל לרכוש דירה במחיר סביר.

 

 

 

הקבלנים הפרטיים יחויבו על ידי המדינה לבנות דירות קטנות

 

למרות שרבים מאזרחי ישראל (יחידים, זוגות ללא ילדים ואזרחים ותיקים) היו מסתדרים היטב בדירת שני חדרים, היצע הדירות הקטנות נמוך מאד.

 

במטרה להרוויח כסף רב ככל האפשר הקבלנים הפרטיים בישראל בונים בעיקר דירות גדולות (של 4 חדרים ומעלה) וכמעט שאינם בונים דירות של 3 חדרים, ובוודאי שלא דירות 2 חדרים.

 

ישנם ישובים רבים שבהם העיריה או המועצה המקומית מונעת מקבלנים לבנות דירות קטנות, על מנת להרחיק אזרחים מהמעמד הנמוך.

 

אחת הדרכים להגדלה משמעותית של מספר הדירות שייבנו היא בניית דירות קטנות, שמתאימות לצרכי האזרח: לבודדים, לזוגות צעירים, ללא ילדים ועם ילד אחד, לאזרחים ותיקים, ולא רק דירות גדולות ויקרות.

 

ככל שהדירה קטנה יותר, מספר הדירות שניתן לבנות בבנין הוא גבוה יותר.

 

לצורך כך, על המדינה לחייב בחוק כל קבלן לבנות בכל בנין דירות של שניים ושלושה חדרים, באחוז משתנה (בתחילה 50% מהדירות), שישתנה בהתאם לביקוש השנתי.

 

בניית דירות קטנות תאפשר לרבים, שכיום אינם בעלי דירה ואינם יכולים לרכוש דירה גדולה, לרכוש דירה קטנה, במחיר נוח, ועם הזמן לעבור לדירה גדולה יותר.

 

שוכרים שיהפכו לבעליהן של דירות קטנות יפנו את הדירות השכורות שבהן הם מתגוררים והדבר יגדיל את כמות הדירות השכורות הפרטיות ויוזיל את דמי השכירות הפרטית.

 

אחוזי הבניה ומספר הקומות והדירות שניתן לבנות בכל בנין יוגדלו משמעותית

 

על מנת להגדיל את כמות הדירות הציבוריות להשכרה ואת כמות הדירות הפרטיות  למכירה, יש לאפשר בניית יותר דירות על אותו השטח, שהינו מוגבל ויקר.

 

כיום מאפשרות העיריות והרשויות המקומיות לקבלנים לבנות מספר קומות מצומצם מאד, והתוצאה היא שעל קרקע יקרה נבנים בנינים נמוכים יחסית ומעט דירות בכל בנין.

 

לכן, המדינה תיקבע מדיניות חדשה, המכפילה ומשלשת את מספר הקומות והדירות שניתן לבנות בכל בנין.

 

התוצאה תהיה בנינים גבוהים יותר עם כמות כפולה ומשולשת של דירות בכל בנין, וכמות כפולה ומשולשת של דירות הנבנות מדי שנה.

 

קבלנים פרטיים שיבנו יותר דירות יקבלו הטבות מס

 

כפי שציינתי קודם, המדינה תידרש להגדיל משמעותית את אחוזי הבניה ואת מספר הקומות והדירות שניתן לבנות, אך הדבר אינו מבטיח שהקבלנים הפרטיים יממשו את האפשרות לבנות יותר קומות ודירות עקב העלות הכרוכה בכך.

 

בניית דירה על ידי קבלן פרטי כרוכה בהוצאה כספית לא קטנה עבורו ולא לכל קבלן פרטי יש את היכולת לממן עלות בניית דירות נוספות.

 

על מנת לעודד קבלנים פרטיים לנצל את מלוא זכויות הבניה החדשות, על המדינה לגרום לכך שלקבלנים הפרטיים ישתלם לבנות יותר קומות ויותר דירות בכל בנין, והדרך לעשות זאת היא באמצעות הקלות מס לקבלנים פרטיים שיבנו יותר דירות פרטיות.

 

קבלן פרטי שינצל את זכויות הבניה ויבנה יותר דירות, ישלם פחות מס על כל דירה מאשר קבלן פרטי שינצל רק חלק מזכויות הבניה שיקבל.

 

ראוי לציין שככל שהקבלן הפרטי יבנה יותר דירות, הוא ימכור יותר דירות והמס שהמדינה תיגבה יהיה גבוה יותר, ולכן המדינה לא תפסיד כסף אם תיתן הקלות מס לקבלנים פרטיים שיבנו יותר דירות.

 

רעיון זה אינו מתייחס למדינה שתיבנה דירות להשכרה, שכן המדינה אינה משלמת מיסים לעצמה ותנצל ממילא את מלוא זכויות הבניה האפשריות בכל מגרש.

 

קבלנים פרטיים שיבנו דירות קטנות יקבלו הטבות מס

 

כפי שציינתי קודם, על המדינה לחייב את הקבלנים הפרטיים לבנות דירות קטנות בכל בנין, במטרה שהיצע הדירות למכירה יגדל משמעותית ומחירי הדירות ירדו.

 

על מנת להגדיל עוד יותר (מעבר לחיוב בחוק) את כמות הדירות הקטנות שייבנו בכל בנין, על המדינה לעודד קבלנים פרטיים לבנות דירות קטנות, מעבר למינימום שבו יחויבו.

 

הקבלנים הפרטיים בונים דירות גדולות מאחר וההוצאה על בניית דירה גדולה קטנה יותר מאשר ההוצאה על בניית שתי דירות קטנות על אותו שטח, ולכן הרווח שלהם מבניית דירה גדולה גבוה יותר מאשר על בניית דירה קטנה.

 

המדינה יכולה לעודד קבלנים פרטיים לבנות דירות קטנות, מעבר למינימום שבו יחויבו, באמצעות הקלות מס.

 

אם המס המוטל על מכירת דירה קטנה יהיה קטן משמעותית מאשר המס המוטל על מכירת דירה גדולה, הקבלנים הפרטיים יעדיפו לבנות הרבה יותר דירות קטנות, וככל שיותר דירות קטנות ייבנו וימכרו, מחירן ירד ולשוכרים יהיה קל יותר לרכוש דירה.

 

המדינה תיתן פטור מארנונה לדירות חדשות שטרם נמכרו

 

כיום כל בעל דירה מחויב בתשלום ארנונה (מס עירוני) חודשית על הדירה, מס שבאמצעותו מבצעת העיריה את כל פעולותיה.

 

כאשר קבלן פרטי בונה בנין, והוא לא מכר דירות מסוימות בבנין, הוא משלם ארנונה חודשית על כל דירה, עד למכירתה ומסירתה לידי הרוכש (ואז הרוכש מתחיל לשלם את הארנונה).

 

הוצאה חודשית זו יכולה להצטבר לסכום לא מבוטל מדי חודש ומהווה גורם שמרתיע קבלנים פרטיים לבנות דירות, שהם לא בטוחים שיוכלו למכור אותן במהירות.

 

על מנת לעודד קבלנים פרטיים לבנות דירות רבות ככל האפשר, ועל מנת לנטרל את החשש שייאלצו לשלם ארנונה חודשית על דירות שלא ימכרו, אפילו תקופה ארוכה, המדינה תיתן פטור מארנונה לקבלנים פרטיים על דירות חדשות שטרם נמכרו.

 

פטור זה לא צפוי לגרוע מההכנסות של העיריות ולא צפוי לגרום להן נזק כספי אלא להיפך: במצב הקיים קבלנים פרטיים בונים פחות דירות, בין היתר על מנת שלא לשלם ארנונה על דירה ריקה, ולכן ממילא לא משלמים ארנונה על דירה זו, ואילו כאשר יינתן הפטור, הם לא ישלמו ארנונה על הדירה החדשה לפרק זמן קצר שעד מכירתה לרוכש, ואז הרוכש ישלם לעיריה ארנונה על דירה זו, למשך שנים רבות מאד. 

 

כלומר: על פי התוכנית שלנו העיריות ייגבו יותר מיסים על יותר דירות מאשר במצב הנוכחי.

הקטנת הביקוש לדירות להשקעה באמצעות מיסוי

 

כאמור, לאחוז קטן מאזרחי ישראל (7% לערך) יש יותר מדירה אחת ולעיתים גם שלוש דירות ומעלה, אותן הם רוכשים למטרת השקעה (השכרה פרטית בדמי שכירות גבוהים מאד).

 

חלק מאותם משקיעים מממנים את רכישת הדירה באמצעות משכנתא, הממומנת מדמי השכירות הגבוהים.

 

על מנת להוריד משמעותית את הביקוש של אותם משקיעים לדירות, את הביקוש הכללי לדירות ואת מחירי הדירות עבור אלה שרוכשים אותן למגוריהם, המדינה תגדיל משמעותית את מס הרכישה המוטל למי שיש בבעלותו דירה אחת ועל מי שרוכש דירה שלא למגוריו (במטרה שהמשקיע לא ירשום את הדירה על שם אשתו וילדיו הגרים עימו).

 

בנוסף, מי שעונה על אותה הגדרה ומבקש משכנתא, ישלם ריבית באחוז הגבוה משמעותית ממי שזוהי דירתו הראשונה.

 

בדרך זו הכדאיות לרכישת דירה להשקעה תרד משמעותית, הביקוש לדירות לרכישה יירד ומחירי הדירות יירדו.

 

הקטנה משמעותית של המשכנתא והקלת התנאים לקבלת משכנתא

 

כיום, הריבית על המשכנתאות גבוהה מאד וכתוצאה מכך התשלום החודשי של רוב משלמי המשכנתאות גבוה מאד ומשאיר בידי משלם המשכנתא סכום קטן יחסית למחיה.

 

מי שאין לו הון עצמי של 30% משווי הדירה, אינו יכול לקבל משכנתא ולממן את רכישת הדירה.

 

התנאים הקיימים כיום לקבלת משכנתא אינם מאפשרים לרבים לקבל משכנתא.

 

על מנת להקל על השוכרים לרכוש דירה, יש לבצע פעולות שונות שיקטינו משמעותית את התשלום החודשי של המשכנתא ויקלו את התנאים לקבלת משכנתא.

 

מי שאין לו דירה יקבל משכנתא מלאה (100% ממחיר הדירה) וללא הון עצמי

 

הגורם העיקרי שמונע מרוב האזרחים הגרים בשכירות לרכוש דירה אינו מחיר הדירה אלא החובה לממן 30% ואף יותר ממחיר הדירה מהון עצמי (על פי הנחיות בנק ישראל הבנקים למשכנתאות נותנים כיום משכנתא בסכום של עד 70% משווי הדירה).

 

כלומר: על מנת לרכוש דירה במחיר זול יחסית של 800,000 ש"ח, הרוכש יכול לקבל משכנתא של עד 560,000 ש"ח, בתנאי שיעמוד בתנאים שונים לקבלתה, ואת ההפרש (240,000 ש"ח) עליו לממן מכיסו (מהון עצמי).

 

מאחר ומחיר רוב הדירות הנמכרות כיום בישראל על ידי קבלנים פרטיים נע בין 800,000 ש"ח ל - 2.5 מיליון ש"ח, ההון העצמי שצריך להיות לרוכש הינו 240,000 ש"ח - 750,000 ש"ח, הון עצמי שלרוב השוכרים אין אותו.

 

לרוב השוכרים בישראל, שהינם מהשכבות הנמוכות וממעמד הביניים הנמוך, אין מאות אלפי שקלים פנויים, גם לא עשרות אלפי שקלים פנויים וברוב המקרים אפילו לא אלפי שקלים פנויים.

 

צורך זה בהון עצמי של מאות אלפי שקלים מונע מרוב השוכרים בישראל לרכוש דירה, והם נאלצים להמשיך ולהתגורר בשכירות שנים רבות מאד ולעיתים כל חייהם, ונאלצים להוציא את רוב כספם על דמי שכירות גבוהים, שמתבזבזים וקונים להם מגורים זמניים בלבד, התלויים בחסדיו של בעל הדירה הפרטית.

 

בניגוד לתוכנית לפיד לאפס אחוז מע"מ לדירות חדשות למספר מצומצם מאד של אזרחים מועדפים, הנמנים על קהל בוחריו, לא מחיר הדירה הוא שמונע רכישת דירה, שכן כאשר משכנתא ניתנת ל - 30 שנה (או ל - 50 שנה, לפי התוכנית שלנו), הבדל של מאה או מאתיים אלף ש"ח במחיר הדירה (הסכום שלפיד רצה לתת במתנה לאותם רוכשים נבחרים) משמעו תוספת קטנה ולא משמעותית בהחזר החודשי.

 

לפי התוכנית שלנו, רכישת דירה למי שאין דירה בבעלותו תתאפשר ללא הון עצמי, כלומר: הרוכש יוכל לקבל משכנתא מלאה של 100% ממחיר הדירה וההוצאות הנלוות (ולא של עד 70% ממחיר הדירה בלבד, כפי שקורה כיום).

 

הכסף שהשוכר שילם עד כה כדמי שכירות, ישמש מעתה לתשלום המשכנתא.

 

המנגנון שמונע כיום מתן משכנתא מלאה לרוכש ושמחייב את רוכש הדירה להחזיק בהון עצמי נקבע בעבר, לפני שנים רבות, עקב החשש שערך הדירות ירד וכאשר רוכש לא יעמוד בתנאי המשכנתא ויהיה צורך למכור את הנכס, לצורך פירעון ההלוואה לבנק, שווי הנכס יהיה נמוך משווי יתרת ההלוואה והבנק המלווה יהיה בסיכון לגבי גביית ההפרש.

 

בעידן הנוכחי, שבו ערך הדירות עולה כל הזמן באופן חסר פרופורציה, ושבו, רק בעשור האחרון, מחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים, במקרה הלא שכיח שבו לווה לא עומד בתנאי המשכנתא ויש צורך למכור את הדירה לצורך פירעון ההלוואה לבנק, שווי הדירה גבוה בהכרח משווי יתרת ההלוואה.

 

בנוסף, מצב שבו לווה לא עומד בתנאי המשכנתא מתרחש בדרך כלל רק לאחר מספר שנים ממועד קבלת המשכנתא, ועד אז הלווה כבר פרע חלק מההלוואה.

 

לבנקים יש הון רב שאותו הם רוצים להלוות, אך בנק ישראל מונע זאת מהם ומאפשר להם להלוות עד 70% ממחיר הדירה.

 

אמנם, כפי שהסברתי לעיל, הבנקים לא יהיו בסיכון כלשהו אם יתנו משכנתא מלאה לכל רוכש שאין לו דירה, אך על מנת שהבנקים לא יחששו ממתן משכנתא מלאה, המדינה היא שתערוב לכספי הבנקים שיתנו את המשכנתא המלאה.

 

מי שיש כבר דירה בבעלותו, לא יוכל לקבל משכנתא מלאה.

 

להבדיל מכל התוכניות האחרות, המפלות לרעה גרושים שהיתה להם בעבר דירה או דיירים בדמי מפתח שיש להם זכויות בדירה מכוח החוק, גם מי שהיתה דירה בבעלותו בעבר וגם דיירים בדמי מפתח, יוכלו לקבל משכנתא מלאה.

 

על מנת שרק מי שזקוק להטבה זו באמת יקבל אותה, משכנתא מלאה תינתן על פי מבחן הכנסה, כלומר: רק למי שאין בפועל את ההון העצמי הדרוש.

 

פנסיה, קופות גמל או מקורות כספיים אחרים שאינם נזילים, לא ייחשבו כהון עצמי לצורך קבלת משכנתא מלאה, אך מקבל המשכנתא המלאה יידרש לשעבד אותם למדינה, עד לפירעון סכום השווה להון העצמי שהיה נדרש במקרה זה.

 

באמצעות משכנתא מלאה יוכלו רוב השוכרים (אלה שיעדיפו לרכוש דירה ולא להתגורר בשכירות הציבורית), חסרי ההון העצמי והביטחונות, שכיום אין להם סיכוי לרכוש אי פעם דירה, לרכוש דירה ולהתגורר בדירה בבעלותם, במקום לגור בשכירות.

 

המדינה תוריד משמעותית את הריבית על המשכנתאות (עד 1.5% לשנה)

 

כיום, כל הבנקים למשכנתאות גובים ריבית גבוהה וכמעט אחידה.

 

על פי נתוני בנק ישראל, הריבית הקבועה על משכנתא שאינה צמודה למדד היתה נכון לחודש 8/14 בשיעור 4.79%, להלוואות לתקופה של מעל 25 שנה.

 

על פי נתוני בנק ישראל, הריבית הקבועה על משכנתא צמודה למדד היתה נכון לחודש 8/14 בשיעור 3.08%, להלוואות לתקופה של מעל 25 שנה.

 

בין הבנקים אין תחרות ממשית ולכן הריבית כמעט אחידה.

 

הריבית הגבוהה גורמת לכך שמי שמקבל משכנתא, משלם עד לסוף התקופה, כריבית בלבד, סכום השווה למחיר דירה וחצי (וסה"כ פי 2.5 ממחיר הדירה ללא ריבית).

 

הריבית הקבועה שהבנקים גובים על משכנתאות הינה גבוהה מאד (פי 20) בהתחשב בגובה הריבית במשק (0.25%) והריבית האפסית שהבנקים משלמים על פיקדונות.

 

ריבית בנק ישראל ירדה בשנים האחרונות באופן משמעותי, אך מכיוון שרוב הריבית שהבנקים למשכנתאות גובים אינה תלויה בריבית בנק ישראל, הירידה בריבית בנק ישראל השפיעה על הריבית שהבנקים למשכנתאות גובים רק באופן שולי והריבית על המשכנתאות נשארה גבוהה.

 

הריבית הגבוהה שהבנקים  למשכנתאות גובים מייקרת מאד את המשכנתא, את סכום ההחזר החודשי ואת סכום ההחזר הכולל ומקשה מאד על הלווים, בכל שלב של קבלת המשכנתא.

 

ההחזר החודשי הגבוה מונע מרבים הרוצים לרכוש דירה לקבל משכנתא, מכיוון שהבנקים בודקים את יכולתו של הלווה לשלם את התשלום החודשי, בהתאם להכנסתו החודשית, וככל שההחזר החודשי גבוה יותר, כך חייב הלווה להשתכר סכום גבוה יותר, ואם הוא אינו משתכר הכנסה בסכום הנדרש, הוא לא יקבל את המשכנתא הרצויה לו.

 

כדי לאפשר לכמה שיותר שוכרים לרכוש דירה, יש להקל משמעותית את התנאים השונים לקבלת משכנתא, ואחד התנאים החשובים ביותר הוא הורדת סכום ההחזר החודשי.

 

על מנת להוריד משמעותית את סכום ההחזר החודשי ולהקל על השוכרים לרכוש דירה, על המדינה להוריד משמעותית את ריבית המשכנתאות.

 

על המדינה לקבוע לבנקים למשכנתאות ריבית מקסימלית של 1.5% לשנה לכל היותר, למשכנתא שאינה צמודת מדד, וריבית נמוכה יותר למשכנתא צמודת מדד.

 

הבנקים בישראל מרוויחים בכל שנה מאזרחי ישראל (בעיקר חסרי האמצעים) מיליארדי שקלים מריביות ועמלות, וגם אם הריבית על המשכנתאות תרד משמעותית, עדיין ירוויחו הבנקים מיליארדי שקלים בשנה.

 

המשכנתא תיפרס לתקופה של 50 שנה ואף יותר

 

כיום, תקופת המשכנתא המקסימלית הינה 30 שנה.

 

הבנקים למשכנתאות "מענישים" את הלווים שאין להם יכולת החזר גבוהה וככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, כך הריבית השנתית שהבנקים גובים גבוהה יותר.

 

כאמור, הבנקים קובעים את הזכאות למשכנתא בהתאם להחזר החודשי המבוקש ולהכנסתו הפנויה של הלווה, וככל שההחזר החודשי גבוה יותר, כך הכנסתו של הלווה חייבת להיות גבוהה יותר.

 

אחת הפעולות החשובות שיקלו על שוכר לקבל משכנתא היא הארכה משמעותית של תקופת המשכנתא.

 

ככל שתקופת המשכנתא תהיה ארוכה יותר, כך ההחזר החודשי יהיה קטן יותר ושוכר הרוכש דירה יוכל לעמוד בו ולקבל משכנתא בסכום גדול יותר.

 

אין כיום שום מניעה ממשית שתקופת המשכנתא תיפרס ל - 50 שנה ובהמשך לתקופה ארוכה יותר.

 

תוחלת החיים של האזרח הישראלי התארכה מאוד בעשורים האחרונים והיא הולכת ומתארכת.

 

מאידך, תקופת המשכנתא לא התארכה בהתאם וכבר שנים רבות שהיא עומדת על כ - 30 שנה לכל היותר.

 

יש לשנות גם את התפיסה שלפיה הלווה חייב להחזיר את המשכנתא בתקופת חייו. תפיסה זו גורמת לבנקים למשכנתאות שלא לתת משכנתא לאזרחים ותיקים (שחלקם גרים בשכירות) וללווים מבוגרים וגורמת לבנקים למשכנתאות שלא להאריך את תקופת המשכנתא ל - 50 שנה ומעלה.

 

אין כל חובה או צורך ממשי שלווה יחזיר את המשכנתא בתקופת חייו. אדם שקיבל משכנתא, אפילו בגיל מבוגר, יפרע חלק ממנה בתקופת חייו והדירה תשמש כבטוחה ליתרת סכום המשכנתא. אם אותו אדם ילך לעולמו, יורשיו יחליטו האם להמשיך ולפרוע את המשכנתא או למכור את הדירה ולהחזיר את יתרת המשכנתא לבנק למשכנתאות.

 

כל עוד הדירה משמשת כבטוחה לתשלום המשכנתא, הבנק למשכנתאות לא יהיה בסיכון כלשהו, לא אם יתן משכנתא ללווה מבוגר ולא אם יפרוס את המשכנתא ל - 50 שנה או 70 שנה.

 

מאידך, ככל שתקופת המשכנתא תהיה ארוכה יותר, כך יקטן ההחזר החודשי, וככל שההחזר החודשי יהיה קטן יותר, יוכל הלווה לקבל משכנתא בסכום גדול יותר וסיכוייו לקבל משכנתא בהתאם להכנסתו החודשית ייגדלו.

משכנתא בכל גיל

 

כאמור, הבנקים למשכנתאות מחזיקים בגישה שלווה חייב לפרוע את כל סכום המשכנתא בתקופת חייו, ולכן נמנעים מלתת משכנתא לאזרחים ותיקים וללווים מבוגרים.

 

לדעתי, גישה זו שגויה מן היסוד ומקפחת. כפי שציינתי בפרק הקודם, אין צורך ממשי שלווה יחזיר את המשכנתא בתקופת חייו. אדם שקיבל משכנתא, אפילו בגיל מבוגר, יפרע חלק ממנה בתקופת חייו והדירה תשמש כבטוחה ליתרת סכום המשכנתא. אם אותו אדם ילך לעולמו, יורשיו יחליטו אם להמשיך ולפרוע את המשכנתא או למכור את הדירה ולהחזיר את יתרת המשכנתא לבנק למשכנתאות.

 

כל עוד הדירה משמשת כבטוחה לתשלום המשכנתא, הבנק למשכנתאות לא יהיה בסיכון כלשהו, לא אם יתן משכנתא ללווה מבוגר ולא אם יפרוס את המשכנתא ל - 50 שנה או 70 שנה.

 

כיום, אזרחים מבוגרים רבים הגרים בשכירות ורוצים לרכוש דירה ולגור בדירה שבבעלותם, אינם יכולים לקבל משכנתא, מאחר והבנקים למשכנתאות מסרבים לתת להם משכנתא, עקב גילם המבוגר ורק מסיבה זו.

 

יש להפסיק אפליה חמורה זו ולאפשר לכל אדם, בכל גיל, לקבל משכנתא.

 

המשכנתא תיחשב כהוצאה מוכרת ופטורה ממס

 

עבור רוב משלמי המשכנתאות, המשכנתא הינה ההוצאה החודשית הגדולה ביותר והינה ההוצאה הבסיסית ביותר, המאפשרת למשלם להחזיק במקום מגורים.

 

ללא מקום מגורים ראוי, אדם סביר אינו יכול לייצר הכנסה.

 

כיום, המדינה מכירה בהוצאות מסוימות שהוצאו לצורך יצירת ההכנסה כהוצאות מוכרות ופטורות ממס, ואלה מקוזזות מההכנסה הכוללת ורק על היתרה משלם האזרח מיסים שונים.

 

עד היום המדינה לא הכירה במשכנתא כהוצאה מוכרת ופטורה ממס וכתוצאה מכך משלם המשכנתא משלם מיסים שונים ומלאים גם על ההכנסה המשמשת לפירעון המשכנתא החודשית.

 

מצב זה חייב להשתנות. על המדינה להכיר במשכנתא כהוצאה מוכרת ופטורה ממס, ובלבד שמדובר במשכנתא לדירה יחידה של אדם, המשמשת למגוריו.

 

מהכנסתו של אדם שהינו בעליה של דירה יחידה, יקוזז סכום המשכנתא החודשית ורק על ההפרש הוא יחויב במיסים שונים, שכיום מוטלים על כלל הכנסתו.

 

בדרך זו ירוויח כל משלם משכנתא על דירה יחידה מאות שקלים בחודש, שעד כה שולמו למדינה כמיסים שונים.

 

עבור אדם שהכנסתו ממוצעת, תוספת של מאות שקלים בחודש עשויה לשפר את איכות  חייו.

 

המשכנתא תכלול את כלל הוצאות הרוכש

 

לאדם הרוכש דירה יש בדרך כלל הוצאות שונות שנלוות לרכישה, לעיתים בסכום

משמעותי, כגון מס רכישה, שכר טירחת עו"ד, הוצאות שיפוץ הדירה לצורך התאמתה למגורים ועוד.

 

כיום, המשכנתא שהלווה מקבל מתייחסת למחיר הדירה בלבד והלווה אינו יכול לקבל מהבנק הלוואה בתנאי משכנתא (פריסה ארוכה) גם עבור ההוצאות הנלוות.

 

כתוצאה מכך נתקל לעיתים הרוכש הרגיל, שאינו בעל אמצעים, בקושי לממן הוצאות שונות הכרוכות ברכישת הדירה, וגם גורם זה מרתיע שוכרים רבים, שאינם בעלי אמצעים, מלרכוש דירה, עקב החשש להיקלע לקושי כלכלי.

 

על מנת להקל על השוכרים של היום, שלמרות השכירות הציבורית הכדאית חלקם ירצו בעתיד להתגורר בדירות בבעלותם, המשכנתא תכלול גם הוצאות הנלוות לרכישת הדירה, בסכום סביר.

 

הדבר יאפשר לכל שוכר הרוכש דירה לכלול את כל או רוב ההוצאות הנלוות בסכום המשכנתא, והוא לא יקלע לקושי כלכלי עקב רכישת הדירה.

 

המדינה תקל את התנאים לקבלת המשכנתא

 

כיום, ככלל, הבנקים למשכנתאות מאפשרים ללווה לקבל משכנתא שההחזר החודשי שלה לא יעלה על 30% מהכנסתו הנקיה.

 

כלומר, אם הלווה מרוויח 5,000 ש"ח נטו, ההחזר החודשי לא יעלה על 1,500 ש"ח לחודש.

 

אם ההחזר החודשי הצפוי עולה על סכום זה, הבנק למשכנתאות יאשר ללווה משכנתא בסכום כולל נמוך יותר, על מנת שההחזר החודשי יתאם את הכנסתו הנקיה.

 

העליה המתמשכת במחירי הדירות, יחד עם סכום משכנתא נמוך, יחד עם הדרישה להון עצמי של 30% לכל הפחות, מונעים מרבים המשתכרים שכר ממוצע, לקנות דירה.

 

מאידך, שוכרים רבים נאלצים כיום לשלם דמי שכירות גבוהים של אלפי שקלים לחודש, עבור דירה קטנה, דמי שכירות המהווים את רוב הכנסתם של אותם שוכרים, והם עומדים בתשלום דמי שכירות אלה.

 

קיים אם כן חוסר היגיון, כאשר שוכר הנאלץ לשלם את רוב הכנסתו כדמי שכירות, עומד בכך, ואילו כאשר אותו שוכר מעונין שאותו סכום חודשי ישמש לתשלום משכנתא ולא לשכר דירה, המתבזבז לשווא, מונעים זאת ממנו.

 

החזר חודשי שאינו עולה על 30% מההכנסה הנקיה משקף מצב אידיאלי, שבו אדם מרוויח הכנסה גבוהה וחי חיי רווחה עם משכנתא קטנה ונוחה, ומוציא 70% מהכנסתו על צריכה.

 

החזר חודשי שכזה אינו משקף מצב שבו שליש מאזרחי ישראל חיים בשכירות, מוציאים את רוב הכנסתם על מגורים ורבים מהם היו מעדיפים לגור בדירה בבעלותם ואת כספם לשלם על משכנתא ולא על דמי שכירות גבוהים.

 

לכן, על מנת לאפשר לרבים מהשוכרים של היום לרכוש דירה, יש להקל את התנאים לקבלת משכנתא, ובנוסף להורדת הריבית, ביטול הצורך בהון עצמי, הארכת תקופת המשכנתא ועוד, יש לאפשר ללווה לשלם תשלום חודשי גבוה יותר, שיהווה 50% ואף 60% מהכנסתו הנקיה, שעדיין נמוך מחלקם של דמי השכירות הנוכחיים בהכנסתו.

 

לווה שירצה לרכוש דירה יסתדר עם הסכום הנותר, בדיוק כפי שהוא מסתדר כיום עם הסכום הקטן יותר שנותר מהכנסתו, לאחר תשלום דמי שכירות גבוהים מאד.

 

המשכנתא תותאם לתנאים משתנים ולגובה הפנסיה

 

לעיתים, גורמים שונים, כגון פיטורים, שינויים במצב הכלכלי, הוצאות לא צפויות וכו', מקשים על הלווה לעמוד בתשלומי המשכנתא.

 

בנוסף, כאשר הלווה מגיע לגיל הפנסיה, הכנסתו קטנה, לעיתים משמעותית, והוא מתקשה לעמוד בתשלום החודשי שקיבל על עצמו כאשר הכנסתו היתה מלאה.

 

על מנת להקל בעתיד על השוכרים של היום, שעל פי התוכנית שלנו רובם יהיו בעתיד הנראה לעין בעלי דירות, המדינה תיקבע נהלים שיחייבו את הבנקים למשכנתאות לאפשר לכל לווה שנקלע לקשיים להקטין לתקופה קצובה את התשלום החודשי, וללווה שהגיע לגיל הפנסיה להתאים את התשלום החודשי לגובה הפנסיה.

 

עד היום, תנאי המשכנתא לא התחשבו בתנאים משתנים, ולווה שלא עמד בהחזרי המשכנתא, מכל סיבה שהיא, לא זכה להתחשבות כלשהי בנסיבות החדשות או הזמניות.

 

כתוצאה מכך אותו לווה שנקלע לקשיים נאלץ להתמודד לבדו עם הקושי לעמוד בתשלומי המשכנתא עד שצבר חוב פיגורים שגרם לבנק למשכנתאות לפעול לסילוקו מהדירה ולמכירתה, תוצאה קשה ביותר שהיתה נמנעת, אילו היתה התחשבות של הבנקים למשכנתאות בנתונים משתנים.

 

גביית חוב משכנתא תעשה על ידי המדינה ולא על ידי הבנקים ובאופן הוגן ומתחשב

 

למרבה הצער, חלק קטן מאד מהלווים נתקלים בקושי לעמוד בתשלומי המשכנתא.

 

הבנקים למשכנתאות אינם מגלים הבנה עם קשייו של הלווה, והם נוקטים בפעולות שונות, לעיתים דרסטיות והרסניות, על מנת לגבות את הפיגור שנוצר, במהירות.

 

לצורך כך מעסיקים הבנקים למשכנתאות עורכי-דין פרטיים, הפועלים מתוך כוונה להרוויח כסף רב ככל האפשר ונוקטים בכל הפעולות על מנת לגבות מהחייבים שכר טירחה גבוה. עורכי-דין אלה פועלים כנגד הלווה המתקשה בתשלומים ונוקטים נגדו בפעולות שונות, המגדילות את חובו, את קשייו ואת מצוקתו.

 

שיטת הגביה הנוכחית גורמת לכך שלעיתים נאלץ הלווה לוותר על דירתו ולעבור לגור בשכירות, ובמקרים רבים, גם לאחר שאולץ לעזוב את ביתו, נשאר הלווה עם חוב לבנק למשכנתאות.

 

שיטת גביה זו חייבת להיפסק.

 

מבנקים למשכנתאות ומעורכי-דין פרטיים, ששניהם פועלים למטרת רווח מקסימלי, לא ניתן לצפות להבנה והתחשבות בלווה שנקלע לקשיים ולכן גביית חוב משכנתא חייבת לעבור מהבנקים למשכנתאות לידי המדינה, שאמורה לראות את טובת האזרחים לנגד עיניה.

 

לצורך כך המדינה תיקבע כללים ברורים לבחינת מצבו של לווה המתקשה בתשלומי המשכנתא ולהתחשבות בו.

 

כאשר לווה יפגר בתשלומי המשכנתא, הטיפול בעניינו יעבור מהבנקים למשכנתאות אל המדינה (אל הרשות הממשלתית למשכנתאות, ראה להלן), והמדינה תפעל להסדרת החריגה באופן הוגן ומתחשב.

 

הלווה שבפיגור לא יהיה תלוי עוד בחסדיהם של עורכי-דין פרטיים ובשיקוליהם לרווח מקסימלי.

 

המדינה תיבחן את מצבו הכלכלי של הלווה ותאפשר ללווה שהוכח כי אין לו יכולת, לשלם את חוב הפיגורים שצבר לבנק למשכנתאות, בתשלומים נוחים.

 

כאשר המדינה תטפל בהסדרת הפיגור של אותו לווה, הלווה ישא בהוצאות מינימליות שיקבעו בחוק, לעומת שכר טירחה והוצאות גבוהות מאד שבהם מחויב כיום לווה על ידי הבנקים למשכנתאות.

 

באופן שכזה לווה המתקשה בתשלומי המשכנתא ימשיך להתגורר בביתו והנזק שייגרם לו יהיה מינימלי, עד שיצליח להתגבר על קשייו וישוב לפרוע את המשכנתא כסידרה.

 

תופעות מכוערות של סילוק אנשים מבתיהם, עקב חוב לבנק, או חיוב הלווה המתקשה לשלם את המשכנתא החודשית בשכר טירחה מופרז לעורכי-הדין החיצוניים של הבנק למשכנתאות, תיפסקנה.

 

משכנתא תיפרס מחדש ללא עלות

 

לעיתים לווה מעונין לפרוס מחדש את המשכנתא.

 

הדבר קורה כאשר הכנסתו של הלווה יורדת והוא מתקשה לעמוד בתשלומי המשכנתא, או להיפך: כאשר הוא מקבל סכום כסף לא מתוכנן ורוצה לפרוע חלק מסכום המשכנתא, או כאשר הריבית יורדת או מכל סיבה אחרת.

 

כיום, פריסה מחדש של המשכנתא כרוכה בתשלומים שונים שהבנקים למשכנתאות גובים מהלווה, כתנאי לפריסה מחדש של המשכנתא. התשלומים שהלווה נדרש לשלם גורמים לכך שלעיתים הלווה ימנע מהשינויים שהוא מבקש לבצע במשכנתא, על מנת לחסוך את אותם תשלומים, המגיעים לעיתים לאלפי שקלים.

 

יתרה מכך, העלות הכרוכה בשינויים במשכנתא מקשה על הלווים לעבור בין בנקים למשכנתאות ומצמצמת משמעותית את התחרות בין הבנקים על הלווה.

 

אם לווה היה יכול לעבור בין בנקים למשכנתאות, ללא עלות, בדומה למעבר בין קופות חולים, הדבר היה מגביר את התחרותיות בין הבנקים למשכנתאות והיה גורם לבנקים למשכנתאות להתחרות על כל לקוח ולשפר משמעותית את התנאים שהם מציעים לכל לווה.

 

הבנקים למשכנתאות מרוויחים מכל לווה סכומי עתק, הן כריבית והן כעמלות בעת לקיחת המשכנתא.

 

לכן, יש לבטל לחלוטין את התשלומים הנגבים כיום עקב שינויים בתנאי המשכנתא.

 

את העלויות שלהם יממנו הבנקים למשכנתאות מהריבית שהם גובים מכל לווה.   

 

הקמת רשות ממשלתית למשכנתאות

 

דיור הוגן ומשכנתא הוגנת לתושבי המדינה הם אינטרס חשוב של מדינת ישראל.

 

האינטרס של הבנקים למשכנתאות, מאידך, הוא עסקי בלבד. מסיבה זו לבנקים אין ענין להקל על מקבלי המשכנתאות או להתחשב במי שנקלע לבעיה הקשורה לתשלום המשכנתא.

 

לכן, המדינה תקים את הרשות הממשלתית למשכנתאות, שתיישם את הכללים החדשים בכל הקשור לקבלת משכנתא, לתנאי המשכנתא ולטיפול במשלמי המשכנתא, לאורך כל תקופת המשכנתא.

 

לשם המחשה, הרשות (ולא הבנק למשכנתאות) היא שתטפל בגביית חוב משכנתא של משלם שנקלע לפיגורים.

 

הגנה על זכויות השוכרים

 

עד שהמדינה תיבנה עשרות ומאות אלפי דירות להשכרה בלבד, ודירות פרטיות להשכרה בדמי שכירות גבוהים יהפכו להיסטוריה, על המדינה להבטיח את זכויות השוכרים בדירות הפרטיות.

 

דירות פרטיות יושכרו לטווח ארוך ובמחיר קבוע

 

כיום, במטרה להעלות את דמי השכירות מדי שנה, לעיתים משמעותית, בעלי דירות פרטיות משכירים אותן בדרך כלל לשנה אחת בלבד, ולעיתים עם אופציה להארכת תקופת השכירות.

 

דבר זה גורם לשוכרים חוסר ביטחון וגורם לפגיעה כלכלית בשוכרים, שדמי השכירות שהם משלמים הולכים וגדלים.

 

בתחילת תוכנית זו ציינתי שהמדינה תטיל מס ממשי על דמי השכירות בדירות הפרטיות ותפקח על גובה דמי השכירות באמצעות מיסוי מדורג.

 

בנוסף, המדינה תחייב בעלי דירות פרטיות להשכיר אותן לטווח ארוך של 3 שנים (מינימום) ובמחיר קבוע (צמוד למדד), שלא ישתנה בתקופה זו.

 

המדינה יכולה לעשות שימוש בכלי המיסוי על מנת לעודד בעלי דירות פרטיות להשכיר אותן לטווח ארוך יותר מ - 3 שנים.

 

בעל דירה פרטית שיפעל בהתאם למדיניות זו של הממשלה וישכיר את הדירה לשוכר מסוים לתקופה של מעל 3 שנים, יזכה להטבות מס.

 

השוכר יהיה רשאי לעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות אם יודיע על כך לבעל הדירה הפרטית, לפחות 60 יום מראש, ואם ימצא שוכר אחר במקומו יהיה רשאי לעזוב את הדירה מיידית.

 

כתוצאה מכך הדירות הפרטיות יושכרו לטווח ארוך ובמחיר קבוע (צמוד מדד), והשוכרים ייהנו משקט נפשי וישלמו דמי שכירות קבועים, למספר שנים או לשנים רבות.

דמי השכירות בדירות הפרטיות יוצמדו למדד המחירים לצרכן

 

בנוסף לחיוב בעלי דירות פרטיות להשכירן לטווח ארוך של 3 שנים ובמחיר קבוע,  ולעידוד בעלי דירות פרטיות להשכירן לטווח ארוך יותר ובמחיר קבוע, המדינה תחייב את הצמדת דמי השכירות למדד המחירים לצרכן.

 

בעלי הדירות הפרטיות מעלים את דמי השכירות, מעת לעת, ללא שום פרופורציה לעליית המחירים במשק, רק בגלל שהם יכולים.

 

חוץ מרצונם המתמיד של בעלי הדירות הפרטיות לרווח רב וגבוה ככל האפשר, אין שום סיבה כלכלית והגיונית שבעל דירה יעלה את דמי השכירות ב - 5% - 8% בשנה, כאשר מדד המחירים לצרכן הינו אפסי או שלילי.

 

הצמדת דמי השכירות בדירות הפרטיות למדד המחירים לצרכן יאפשר לשוכר לשלם דמי שכירות הגיוניים, הצמודים לקריטריון כלכלי אובייקטיבי, מחד, וימנע שחיקה בדמי השכירות, מאידך.

 

בעל דירה פרטית לא יהיה רשאי לפנות דייר שמשלם דמי שכירות

 

כיום, בעל דירה פרטית מחתים את השוכר על חוזה הכולל שלל הוראות המאפשרות לבעל הדירה, במקרה של הפרה של הוראה לא מהותית, לסלק את השוכר מהדירה.

 

בגלל ההיצע הנמוך של דירות שכורות פרטיות והביקוש המאוד גבוה של שוכרים לדירות שכורות פרטיות, רוב השוכרים נמצאים במצוקה כשהם מנהלים משא ומתן עם בעל הדירה הפרטית, והם נאלצים לחתום על חוזה בתנאים מקפחים.

 

בעלי דירות פרטיות שדירתם מבוקשת ויכולים להעלות את דמי השכירות משמעותית, מנצלים את הסעיפים השונים בחוזה השכירות המקפח על מנת להיפטר מאותם שוכרים ולהכניס במקומם שוכרים חדשים, בדמי שכירות גבוהים בהרבה.

 

שוכר שמשלם את דמי השכירות שנקבעו בחוזה יכול למצוא את עצמו מסולק מהדירה בגלל אי קיום תנאי שולי ולא חשוב בחוזה השכירות.

 

על מנת לנטרל את חמדנותם של בעלי דירות פרטיות מסוימים, על המדינה לקבוע בחוק את התנאים המהותיים, שהפרתם תשמש כעילה להפסקת השכירות.

 

הכללת התנאים העיקריים המופיעים כיום ברוב חוזי שכירות, בחוק ברור, תבטיח את זכויות השוכר ותבטיח ששוכר שמשלם את דמי השכירות יוכל להתגורר בדירה בביטחה, ללא תלות ברצונו של בעל הדירה למקסם כל העת את דמי השכירות.

 

אחד העקרונות המהותיים שייקבעו בחוק הינו שבעל דירה פרטית לא יהיה רשאי לפנות מהדירה דייר שמשלם דמי שכירות.

 

אם דייר יפר תנאי לא מהותי כזה או אחר, בעל הדירה יהיה רשאי לתבוע אותו ולדרוש לחייב אותו בקיום התנאי, אך לא יהיה רשאי לפנותו  מהדירה.

 

בעל דירה פרטית יהיה חייב לתחזק את הדירה ברמה טובה ונאותה

 

כיום בעלי הדירות הפרטיות אינם מחויבים בחוק לתחזק את הדירות שהם משכירים ברמה טובה ונאותה.

 

ישנם בעלי דירות פרטיות שעל מנת לחסוך בכסף אינם מתחזקים את הדירות או שהם מטילים את עלות התחזוקה על הדירה.

 

ההיצע הקטן של דירות פרטיות להשכרה אל מול ביקוש מאד גבוה של שוכרים לכל דירה, מונע מהשוכרים לעמוד על זכויותיהם ולהבטיח שבעל הדירה הפרטית יתחזק אותה ברמה נאותה.

 

גם אם בעל הדירה הפרטית אינו מתחזק את הדירה כנדרש, השוכר נמנע מלהתעמת איתו ולעמוד על זכויותיו, עקב חששו שיסולק מהדירה בעילה כזו או אחרת או עקב חששו שבעל הדירה לא יסכים להאריך את החוזה עם סיומו.

 

על המדינה לקבוע הוראות ברורות בחוק שיחייבו את בעלי הדירות הפרטיות לתחזקן ברמה נאותה ועל חשבונם.

 

רק הוראות שכאלה בחוק יבטיחו ששוכרים בדירות פרטיות יחיו בדירות המתוחזקות ברמה נאותה ולא בדירות מוזנחות.

 

 

 

 

בברכה

 

סער עמית

מייסד מפלגת האזרחים הוותיקים